Tabelle Millesimali - Come si calcolano le quote condominiali e come chiedere la rettifica delle quote

COSA SONO LE QUOTE CONDOMINIALI

Nonostante si tratti di un argomento di assoluta rilevanza non esiste una normativa in materia che disciplini il "come" calcolare le quote tabelle millesimali. Addirittura, nonostante sia necessaria una certa dimestichezza tecnica, chiunque potrebbe redigerle senza per questo, una volta approvate, renderle invalide. 

Per una loro corretta definizione, tuttavia, ci rifacciamo alla Giurisprudenza, e nello specifico alla sentenza della Corte di Cassazione n. 18477/2010 a Sezioni Unite, che dice:

...le tabelle millesimali hanno preciso e unico scopo di consentire la ripartizione delle spese e consentire la formazione delle maggioranze assembleari...

 COME SI CALCOLANO LE TABELLE MILLESIMALI 

Il calcolo delle quote condominiali di ciascun condomino è un argomento molto delicato, poichè ha implicazioni in merito alle quantità di spese che gli dovranno essere riconosciute.

Al momento, come già detto, non esiste una normativa disciplinante i criteri di adozione per la determinazione delle rispettive quote condominiali. Tuttavia, gli addetti ai lavori si rifanno alla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12840/1966 che indica dei criteri guida in merito ai coefficienti d'applicare. Infatti, nella metodologia di calcolo si parte sempre da due dati tecnici:

- il primo è di natura oggettiva in quanto relativo all'unità immobiliare ed è rappresentato dalla superficie o dal volume (solitamente si utilizza il volume);

- il secondo è di natura soggettiva ed è attinente ai coefficienti di valutazione tecnica indicati nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici. La loro utilizzazione, va ricordato, o quantificazione è sempre rimessa all'utilizzatore. Inoltre, esistono anche altri coefficienti oltre a quelli presenti nella circolare, tuttavia la loro utilizzazione o non utilizzazione non inficia la validità del calcolo;

Prima di indicare i valori dei coefficienti è importante spiegare che il valore del coefficiente andrà applicato al dato tecnico prescelto (volume o superficie), di conseguenza se una stanza avrà un coefficiente di 0,9 vorrà dire che si dovrà moltiplicare il volume per 0,9, successivamente dovranno essere sommati tutti i valori presi in considerazione e si otterrà la quota finale. A questo punto è utile indicare i coefficienti indicati nella circolare e la loro metodologia di calcolo:

Coefficiente di destinazione

Utilizzato per stabilire una valutazione degli spazi che compongono l'appartamento in relazione della loro utilità.

I valori applicati sono:

camere - 1,00

servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) - 0,90

corridoi, disimpegni - 0,80

logge racchiuse tra tre pareti - 0,50÷0,35 

cantine e soffitte (di sgombero) - 0,45÷0,30

balconi coperti - 0,30

balconi scoperti - 0,25

terrazzo a livello - 0,22

giardini ed aree di rispetto - 0,15÷0,10 

Coefficiente di piano

Tiene conto dei vantaggi e degli svantaggi derivanti dal trovarsi ad un'altezza maggiore o minore. Tali vantaggi/svantaggi possono essere legati a: comodità di accesso, spese per l'ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, soggezione ai venti, onerosità dei trasporti e via dicendo.

In caso di fabbricato con ascensore i valori sono i seguenti:

Indicato con p s il piano scantinato, p t il piano terreno, p r l’eventuale piano rialzato, p 1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n (ultimo piano).

ps : 0,75

pt : 0,85 

pr : 0,90

p1 : 0,95

da p 2 a p n-2 : 1,00 

pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali

pn : 1,00 con detrazioni eventuali.

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo:

0,03; sotto tetto:

0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02. 

In caso di fabbricato senza ascensore i valori sono i seguenti:

ps : 0,75

pt : 0,85 

pr : 0,90

p1 : 1

da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.

Anche in questo caso potranno essere attuate le detrazioni indicate per il caso con ascensore.

Coefficiente di orientamento

Tratta i vantaggi/svantaggi derivanti dalla posizione rispetto ai punti cardinali in merito alla quantità di luce, sole, calore ed esposizione ai venti).

I valori sono i seguenti:

quadrante SE-SO : 1,00/0,97

quadrante

⎧ NE-SE

⎨ : 0,97/0,90

⎩ NO-SW

quadrante NO-NE : 0,90/0,80

per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75. 

Coefficiente di prospetto

Relativo ai maggiori o minori benefici derivanti dall'apertura su una facciata piuttosto che un altra dell'edificio. I valori sono i seguenti:

su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00/0,95

 su zone di rispetto: 0,90÷0,85

su cortili: 0,85

su chiostrine: 0,80

locali senza finestre e cantinati: 0,75 

Coefficiente di luminosità

Si riferisce alla quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla superficie. Questa misura è dipendente dall'altezza, dall'orientamento e dal rapporto tra superficie illuminante (ampiezza delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del vano). Tuttavia, dato che i primi due fattori sono già considerati nei coefficienti di piani e orientamento, in questo coefficiente viene trattato solo il rapporto tra superficie illuminante e illuminata. 

I valori sono i seguenti:

K (rapporto tra Sf e Sa), Sf (Spuerficie finestrata) e Sa (superficie degli ambienti).

Indicheremo con K=Sf/Sa detto rapporto:

per K= 1/6 o maggiore l=1,000

per K=1/7 l=0,965

per K=1/8 l=0,940

per K=1/9 l=0,920

per K=1/10 l=0,900

per spazi aperti l=1,000

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio

In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati. Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto. E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità. In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.

Una volta calcolati i relativi coefficienti si deve passare al calcolo del volume virtuale (o superficie virtuale qualora avessimo optato per la superficie come dato oggettivo). Il calcolo è semplice, si tratta infatti della somma dei prodotti dei risultati di ciascun coefficienti diviso per il numero di coefficienti utilizzati.

Un esempio chiarificatore:

Stanza con volume pari a 100