Aprire una nuova finestra in condominio

A tutti capiterà di dover capire se dei lavori che stiamo eseguendo nel nostro appartamento debbano passare per l'approvazione dell'assemblea condominiale, soprattutto se nelle nostre intenzioni possa esserci quella di creare nuove aperture nel prospetto o anche spostare l'apertura di un muro portante e via dicendo. Bene, la Legge e la Giurisprudenza ha ampiamente disciplinato tali casistiche specificando quando non sia necessaria l'autorizzazione, cosa sia vietato e come un condominio sia in grado di tutelarsi.

Innanzitutto va analizzato l'art. 1122 c.c. che recita:

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Analizzando l'articolo ci si rende conto che la parte che recita “In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”, nega la necessità di delibera assembleare sui lavori, anche in forza del principio per cui la volontà dei condomini non può incidere sul potere e sulla libertà di determinazione del singolo sulla proprietà individuale. Di conseguenza, il controllo da parte dell'organo assembleare potrà essere esercitato solo una volta ultimata l'opera, in quanto solo in questo momento si potrà valutare se il decoro architettonico del complesso condominiale sia stato compromesso o meno. Tuttavia, vige l'obbligo di preventiva comunicazione dei lavori che si intende eseguire all'interno della propria abitazione, anche se la mancata comunicazione non implica l'impossibilità di procedere agli stessi.

Ciò che spesso capita è, appunto, comprendere quale sia una corretta definizione di ciò che possa ledere il decoro architettonico. Partiamo con il dare una corretta definizione di decoro architettonico:

per decoro architettonico deve intendersi quell'insieme di caratteristiche suscettibili di conferire all'edificio una specificità estetica riconoscibile, sia sotto il profilo strutturale che decorativo. E la tutela del decoro architettonico stesso deve essere considerata afferente a tutto ciò che nell'edificio risulti visibile ed apprezzabile dall'esterno, e ciò a prescindere dall'accertamento − giudicato irrilevante − del risultato estetico ottenuto con la modifica, la quale deve essere considerata non consentita anche se apparentemente "gradevole".

Ora che abbiamo spiegato cosa è il decoro architettonico passiamo al caso concreto, cioè l'apertura, ad esempio, di una finestra, sul prospetto.

La giurisprudenza ci dice che il condomino ha sempre diritto alle nuove aperture nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 1122. Il difficile, appunto, sta nel capire quando il decoro architettonico possa essere leso. Ad esempio, una sentenza del 2004 recita come segue:

In tema di condominio negli edifici, il condòmino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459

Ci si rende immediatamente conto che la tematica del decoro architettonico è spinosa e non sempre distinguibile. 

Un notevole aiuto è dato, tuttavia, dal tipo di affaccio del prospetto. Infatti, nel caso in cui si tratti di muro di piano sottostrada è quasi sempre autorizzato, così come in chiostrine e simili. Come riportate da diverse sentenze di cassazione:

L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva. Cass. 9 giugno 2010 n. 13874

L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario”. Cass. civ. Sez. II, 29-04-1994, n. 4155

“Il condominio di un edificio, essendo comproprietario dell'intero muro perimetrale comune e non della sola parte di esso corrispondente alla sua esclusiva proprietà, può apportare a tale muro, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura nel muro di un varco di accesso dal cortile condominiale ai locali di proprietà esclusiva, purché non impedisca agli altri condomini di continuare nell'esercizio dell'uso del muro o di ampliarlo in modo e misura analoghi e non alteri la normale destinazione del muro medesimo”. Cass. civ., 04-03-1983, n. 1637

E' molto importante specificare che l'apertura di nuove finestre, o simili, nei muri non implica una diversa destinazione o utilizzo dello stesso. A tale concetto sopraggiunge anche la sentenza di cassazione "Cass., Sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996; Cass., Sez. II, 22 giugno 1963, n. 1678".

Una controversa sentenza ha, invece, statuito che nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini — che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa — non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (Cass. civ. n. 21835/2007).

In tema di lesione del decoro architettonico è la sentenza di cassazione "Cass. civ. n. 17398/2004" che recita:

...In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che — a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni — il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.

Questo dimostra che nel caso di affacci principali visibili dall'esterno sia necessaria l'autorizzazione condominiale, ma solo qualora sia ufficiale la lesione del decoro architettonico, che come abbiamo visto può essere richiesto solo a posteriori, con la chiara conseguenza che il condominio potrà intervenire solo successivamente all'esecuzione dell'apertura. Questo, tuttavia, vale solo per gli affacci principali (per esempio non può valere nel caso di un muro posto al piano scantinato o un muro di recinzione o del muro del pianerottolo).

Inoltre,  la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Per altro verso, il giudice deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile di un'apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito. (Cass. civ. n. 16098/2003)

Inoltre, la tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità. A questa conclusione giunse la cassazione nella sentenza (Cass. civ. n. 4474/1987).

In conclusione, il decoro architettonico non è di facile interpretazione in quanto tematica soggettiva in base ai casi, tuttavia si può tranquillamente statuire che l'apertura, ad esempio di una nuova finestra, in base alla legge e alla giurisprudenza, può essere negata dal condominio solo in forza di un provvedimento che ufficialmente sancisca la lesione del decoro architettonico, di conseguenza non può esserne vietata preventivamente l'apertura poiché la valutazione può essere effettuata soltanto a posteriori (fatto salvo il caso in cui un regolamento di condominio normi espressamente in merito).