Come calcolare la superficie commerciale per una stima immobiliare - Spiegazione del metodo SIM (Sistema Italiano di Misurazione)

La corretta metodologia di calcolo della superficie commerciale in una stima immobiliare è una delle parti più delicate e importanti. Un errore in questa computazione può pregiudicare sensibilmente il risultato finale, rendendo di fatto inattendibile la stima.

Il tecnico, infatti, dovrebbe prioritariamente specificare il criterio di computazione adottato ed illustrarne i calcoli. Nello specifico, per prassi e per attendibilità, anche perché trattasi di una metodologia caldeggiata ed utilizzata sia a livello internazionale, europeo ed italiano, il tecnico dovrebbe attenersi alle linee guida indicate dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari di Teconoborsa”, consono ad esprimere il “corretto valore di mercato” (detto anche Open Market Value o O.M.V.), il quale trova una definizione nell’art. 4 co. 1 lett. 76) del regolamento n. 575/2013, che identifica il valore di mercato come “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni”.

 

Nello specifico, il tecnico sarebbe tenuto a seguire quanto prescritto dal Codice relativamente a numerose tematiche, che in questo caso verte sul contenuto del capitolo inerente le “misurazioni commerciali” per quanto attinente al calcolo della superficie commerciale di vendita. Un errore in questa computazione, che è una delle parti più importanti della perizia di stima, pregiudica sostanzialmente il corretto valore di stima.

 

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari, come d’altro canto anche la prassi (così come anche tutti i borsini e siti istituzionali), indica nella metodologia “S.I.M.” (Sistema Italiano di Misurazione) il criterio di calcolo da utilizzare per il calcolo della superficie commerciale.

La superficie ottenuta con tale metodologia non va confusa con le superfici catastali, che non rispecchiano le condizioni della metodologia SIM per il calcolo della superficie commerciale, anche a fronte di differenti criteri di calcolo e finalità.

 

I criteri di ponderazione indicati dal SIM sono i seguenti:

a) l’area dell’edificio la cui misurazione include anche le pareti perimetrali (per ciascun piano fuori terra

dell’edificio medesimo) sino ad uno spessore massimo di cm. 50 per quelle esterne e 1/2 di quelle interne

a confine con altre proprietà o locali condominiali, sino ad uno spessore massimo di cm. 25.

b) dal dettaglio delle superfici accessorie rilevate per destinazione d'uso e pesate secondo specifici

coefficienti di ponderazione. La superficie commerciale si basa sulla preliminare rilevazione delle superfici

reali dell’immobile. Il dettaglio delle superfici accessorie, rilevate per destinazione e pesate secondo

specifici coefficienti, sono ponderate come segue:

• terrazze a livello dell’alloggio, 35%;

balconi (con vista) 30%;

• lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall’interno dell’alloggio, 15%;

accessibile dalla scala condominiale, 5%;

• porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all’unità principale, 35%;

• verande dotate di finiture analoghe all’abitazione principale, 80%; veranda non abitabile 60%;

• mansarda rifinita, collegata direttamente all’alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i

requisiti per l’ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a 1,80, 80%;

• mansarda rifinita, collegata direttamente all’alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l’ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a 1,50, 70%.

Per gli accessori ubicati nello stesso stabile principale, con agevole accessibilità, potranno essere usati i criteri seguenti:

- locali seminterrati abitabili (taverne, lavanderia/stireria, cantina), 60%;

- soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all’unità immobiliare principale ovvero che costituiscono

accessori delle superfici principali dell’edificio), 25%;

- spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e orizzontale (quali ballatoi, ecc.), 15%;

- autorimessa/garage, 50%;

- posto auto coperto, 30%;

Inoltre, nel caso di aree scoperte pertinenziali sono previsti i seguenti criteri:

- giardini di appartamento e edifici a schiera (di uso esclusivo), 10%;

- giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), 15% se con alberi ad alto fusto, altrimenti 10%, con un peso massimo non superiore al 30% della superficie coperta abitabile.

 

I coefficienti di ponderazione previsti dal criterio SIM, come sopra riportati, potrebbero subire delle variazioni, le quali dovranno essere argomentate/esplicitate dal valutatore immobiliare nel Rapporto di valutazione, in funzione delle caratteristiche del bene nonché in correlazione con la posizione, la qualità ambientale e le peculiarità dei mercati immobiliari locali.

 

A riprova di quanto detto, il “Codice delle Valutazioni Immobiliari” (2011), al Capitolo 19, recita che: "il valutatore deve specificare il criterio di misurazione adottato affinché la superficie commerciale computata possa essere rideterminabile mediante l’adozione di differenti criteri. I presupposti razionali alla base dell’adozione del criterio prescelto dovranno essere sinteticamente motivati dal valutatore".

Il perito non dovrebbe, erroneamente, utilizzare come metodo di stima i metodi indicati nel D.P.R. 138/1998, che viene invece utilizzato per il calcolo della “superficie catastale” che non è da confondere con la superficie commerciale, che il “Codice delle Valutazioni Immobiliari” prescrive di non adoperare per il calcolo della superficie commerciale.

La differenza tra superficie catastale e commerciale si base sulle finalità differenti:

• la superficie catastale viene utilizzata per fini fiscali e amministrativi ed è registrata negli atti catastali ufficiali;
• la superficie commerciale riguarda maggiormente il mercato immobiliare.

L’adozione degli standard nazionali ed internazionali di valutazione ed anche la norma UNI 11612/2015 fornisce elementi in tal senso.